نویسنده: مریم خباز

مردم ما هنوز هم به قول و قرارهای دوستانه و معامله كردن بر مبنای اعتماد و ریش سفیدی بیشتر از قول و قرارهایی كه قانون سفت و سختشان می كند دلبسته اند؛ شاید به خاطر سنتی بودن، شاید به خاطر صرفه جویی در هزینه ها و شاید به خاطر ناآگاهی. برای همین است كه فقط در حوزه املاك گفته می شود كه یك سوم دعاوی مطرح شده در محاكم قضایی ناشی از اختلافاتی است كه سرمنشا آن تنظیم اسناد عادی است یعنی اختلافاتی كه با كنار گذاشتن دیدگاه های سنتی و مبتنی بر اعتماد متقابل دیگر به وجود نمی آید.
از نظر قانون، اسناد 2 دسته اند كه اسناد رسمی و عادی را شامل می شوند. اسناد رسمی آنهایی هستند كه یا در دفاتر اسناد رسمی یا در ادارات ثبت اسناد و املاك یا توسط ماموران رسمی تنظیم و مهر و امضا می شوند. وقتی معامله ای با تنظیم سند رسمی ثبت می شود چند خاصیت مهم پیدا می كند، چون اسناد رسمی برخلاف اسناد عادی كه اغلب محل اختلاف و درگیری می شوند غائله اختلافات را می خوابانند. ویژگی مهم اسناد رسمی این است كه بین طرفین تنظیم كننده و جانشین قانونی آنها مثلاورثه، معتبر هستند. همچنین تاریخ سند رسمی نه تنها نسبت به طرفین معامله بلكه نسبت به سایر اشخاص نیز معتبر است به این معنا كه اگر مثلا2 نفر ملكی را براساس یك سند رسمی معامله كرده باشند و سپس فروشنده، همان ملك را با استفاده از یك سند عادی با شخص سوم معامله كند این سند عادی موجب نمی شود تا ملك از مالكیت كسی كه سند رسمی را در اختیار دارد خارج شود. اسناد رسمی همچنین قابل انكار و تردید نیستند، هرچند كه می توان ادعای جعلی بودن آن را مطرح كرد. به این ترتیب مثلااگر كسی با تنظیم سند رسمی در دفترخانه از فرد دیگری وجهی را مطالبه كند هیچ یك نمی توانند ادعا كنند كه این سند را امضا نكرده اند و فقط می توانند ادعای جعلی بودن این سند را داشته باشند كه البته برای اثبات موضوع جعل نیز خودشان باید ادله محكمه پسند ارائه دهند. در مقابل، اسناد عادی هیچ كدام از این ویژگی ها را ندارند و به راحتی می توانند سبب بروز اختلاف بین طرفین یك معامله بشوند.
به طور كلی نوشته هایی كه افراد با یكدیگر برای تنظیم امور جاری شان می نویسند و نیز نوشته هایی كه برخلاف اسناد رسمی توسط یكی از 3 مرجع صلاحیت دار تنظیم نشده باشند سند عادی محسوب می شوند. طبق این تعریف چك و سفته نیز سند عادی هستند، چون افراد راسا آن را تنظیم می كنند و هیچ مامور رسمی در صدورشان نقش ندارد، این در حالی است كه صرف چاپی بودن یك نوشته یا تایپ آن در سربرگ های آرم دار مانند آنچه توسط آژانس های املاك یا فروش اتومبیل تنظیم می شود، موجب رسمی شدن یك سند نمی شود.
البته 2 حالت وجود دارد كه طی آن اسناد عادی اعتبار اسناد رسمی را پیدا می كنند یكی این كه شخصی كه سند عادی علیه او اقامه شده صدور آن را تایید كند و دیگر این كه در دادگاه ثابت شود كه سند عادی كه مورد انكار قرار گرفته از سوی شخصی كه انكار می كند قبلامهر و امضا شده است.

 مبایعه نامه؛ سندی عادی و قابل انكار
مبایعه نامه های مربوط به نقل و انتقالات ملك نیز جزو اسناد عادی محسوب می شوند و می توانند تمام پیامدهای این قبیل اسناد را به دنبال بیاورند، ولی با این حال مردم ترجیح می دهند تا مراحل مقدماتی نقل و انتقالات ملك را در بنگاه های املاك و نه در دفترخانه های اسناد رسمی ثبت كنند. البته قرار است از اول آبان ماه مبایعه نامه های جدید با شكل و شمایلی تازه وارد بازار نقل و انتقالات ملك شوند، ولی با این حال موضع سازمان ثبت به عنوان مرجع قانونی تثبیت مالكیت هنوز هم بر این است كه این مبایعه نامه ها جزو اسناد عادی محسوب می شوند و برای همین قابل انكار و تردید.
نكته: صرف چاپی بودن یك نوشته یا تایپ آن در سربرگ های آرم دار مانند آنچه كه توسط آژانس های املاك یا فروش اتومبیل تنظیم می شود، موجب رسمی شدن یك سند نمی شود.
این مبایعه نامه ها كه برخلاف قراردادهای قبلی فاقد آرم قوه قضاییه و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور هستند، طوری طراحی شده اند كه هر كدام از آنها هولوگرامی دارند كه رویشان شماره سریالی درج شده كه به این طریق در سامانه مشاورین املاك تعریف شوند تا مشاور املاك دیگری نتواند از آن استفاده كند. همچنین در بالای این هولوگرام، باركدی دوبعدی به صورت میكروفیلم قرار گرفته تا افرادی كه وارد معامله می شوند بتوانند با عكسبرداری از این باركد مشخصات ملك و قرارداد منعقد شده را مشاهده كنند.
مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه كشوری مشاوران املاك می گوید این مبایعه نامه های جدید امكان هرگونه تخلف از جمله فروش ملك به چند نفر را از بین می برد و افراد می توانند با اطمینان خاطر وارد معاملات مسكن شوند. البته نه رئیس سازمان ثبت و نه معاون اسناد این سازمان به ایجاد چنین اطمینان خاطری اعتقاد ندارند.
اختلاف نظر میان سازمان ثبت و اتحادیه مشاوران املاك كه پس از حذف نام و آرم قوه قضاییه و سازمان ثبت اسناد و املاك، قراردادهایی با نام وزارت بازرگانی را در اختیاردارند اختلاف ریشه داری است. سال هاست كه ثبتی ها اعلام می كنند مبایعه نامه های تنظیمی در بنگاه های املاك وجهه قانونی ندارند و سبب تثبیت مالكیت ها نمی شوند حتی چندی قبل احمد تویسركانی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در گفت وگو با «جام جم» تاكید كرد حرف ثبتی ها این است كه چرا وقتی بنگاه های املاك خدماتی حقوقی ارائه می دهند همچنان تمام اموراتشان به دست وزارت بازرگانی است و هیچ ارتباطی با سازمان ثبت ندارند. تویسركانی می گوید بعضی از مشاوران املاك از عبارات حقوقی كه در فرم ها نوشته شده كاملاسردرنمی آورند و از آثار حقوقی شان خبر ندارند در حالی كه قبل از هر معامله ای باید نسبت به ممنوع المعامله بودن یا نبودن افراد و اطلاعات ملك آگاهی كافی وجود داشته باشد؛ چراكه گاهی اتفاق می افتد كه معامله براساس یك سند جعلی و اطلاعات غلط انجام می شود و همین امر موجب ایجاد دعوا و تشكیل پرونده می شود. درواقع سازمان ثبت نگران تنظیم اسناد عادی و مشكلاتی است كه به خاطر آنها زندگی مردم را مختل می كند، یعنی نگرانی كه رئیس اتحادیه كشوری مشاوران املاك آن را بی اساس می داند و تاكید می كند كه مشاوران املاك همواره طرفین معامله را تشویق به ثبت محضری می كنند؛ ولی با این حال معاون اسناد سازمان ثبت اسناد و املاك كشور نسبت به تنظیم مبایعه نامه ها در بنگاه های املاك هشدار می دهد.
سیدعلیرضا میرشریفی به «جام جم» می گوید: از آنجا كه نظارت دقیقی بر فعالیت آژانس های املاك وجود ندارد و آنها بدرستی ساماندهی نشده اند، ما به وزارت بازرگانی اعلام كردیم كه آرم سازمان ثبت را از مبایعه نامه ها حذف كنند، چون وجود آرم این سازمان در كنار نام و آرم قوه قضاییه موجب اعتماد مردم به مبایعه نامه ها می شد و به خاطر اعتبار نام این دو نهاد به سلامت معامله اطمینان می كردند؛ در حالی كه به اعتقاد ما چه در گذشته و چه با وجود تهیه مبایعه نامه های جدید همچنان تنظیم این قراردادهای عادی در بنگاه ها می تواند حقوق مردم را به خطر بیندازد.
او در پاسخ به گفته های رئیس اتحادیه مشاوران املاك كه شكل جدید مبایعه نامه ها را موجب بالارفتن ضریب ایمنی معاملات می داند و می گوید: داشتن هولوگرام هیچ كمكی به اعتبار قراردادها نمی كند، چون هر چقدر هم كه ضریب امنیتی اوراق بالابرود، باز این مبایعه نامه ها در زمره اسناد عادی و قابل انكار و تردید هستند، در حالی كه اسناد رسمی كه در دفترخانه ها و تحت نظارت سردفتران تنظیم و سپس در دفاتر كل ثبت می شوند، به هیچ وجه قابل انكار نیستند.
میرشریفی كه معتقد است حدود یك سوم دعاوی حقوقی حتی شكایات كیفری ـ از جمله قتل ـ مطروحه در دستگاه قضایی ناشی از اختلافات ملكی و اسناد عادی است، در عین حال تاكید می كند كه برای حمایت از حقوق مردم باید آژانس های املاك تحت كنترل و نظارت دستگاه قضایی قرار بگیرند؛ همان اتفاقی كه به گفته میرشریفی باید در روند مذاكرات چندجانبه ساختارهای آن طراحی شود.

روزنامه جام جم، شماره 3252 به تاریخ 24/7/90، صفحه 14